Фонды недвижимости на Московской бирже

Фонды недвижимости на Московской бирже: как заработать на росте стоимости квартир в Москве с 300 000 рублей?

В этом материале я хочу рассказать про коллективные инвестиции в арендную недвижимость в России через фонды недвижимости на Московской бирже. Расскажу, как это устроено, какие бывают фонды, и проведу отбор самых интересных фондов недвижимости на Московской бирже, их доходность и результаты работы.

Что такое фонды недвижимости на Московской бирже?

Недвижимость является отдельным видом активов, ее капитализация намного выше и рынка акций, и рынка облигаций. Заработку на недвижимости множество лет, и это может стать интересным дополнением к вашему портфелю.

Добавить недвижимость в ваш портфель можно двумя путями. Первый – купить квартиру самому, и сдавать ее. Это небезопасно, сложно, очень дорого, и у вас не будет никакой диверсификации.

Второе – вложиться в фонды недвижимости на Московской бирже, прибегнуть к коллективным инвестициям.

Недвижимость в фондах упакована в форму закрытого паевого фонда (ЗПИФ). В целом про то, что такое паевые инвестиционные фонды, вы можете почитать здесь.

ЗПИФ недвижимости может быть доступен как для любого человека, так и только для квалифицированных инвесторов. Стать таким инвестором непросто – нужно сдать специальный экзамен, и иметь на счете больше 30 000 000 рублей. Это не под силу почти никому. Поэтому я буду рассматривать только те фонды, которые открыты для всех желающих. 

Войти в ЗПИФ недвижимости можно несколькими способами:

1. Когда паевой фонд только формируется, напрямую через управляющую компанию, УК – тогда вам выпустят паи в ответ на ваши вложения. 
2. После того, как фонд уже сформирован, паи можно купить либо на рынке Московской биржи, либо на внебиржевом рынке, если фонд не торгуется на ММВБ. Внебиржевой рынок, как правило, организуют сами управляющие компании.
3. Лично по договору, на основании которого вы сможете получить новые паи. Но если вы захотите их продать, то покупателя придется искать самому.

Помнить нужно также и о том, что фонды закрытые отличаются от фондов открытых. Погасить паи закрытых ПИФов можно только тогда, когда фонд закончил свою работу, либо интервально – от полугода до 10 лет. На вторичном рынке, в том числе и на рынке Мосбиржи, продать паи вы сможете в любое удобное для вас время, но лишь только тогда, когда в «стакане» найдется тот, кто купит у вас их. Короче говоря, спекуляциями тут и не пахнет. Только долгосрочные инвестиции.

Обзор рынка закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФн)

Сперва из общего списка фондов в скринерах поищем интересные экземпляры:

• Сформированный закрытый паевой фонд (то есть, не на начальной стадии)
• Доступен к покупкам на вторичном рынке
• Доступен к покупкам неквалифицированным инвесторам
• Число пайщиков должно быть высоким. Нужно отсеять непопулярные и подозрительные фонды.

Итак, поехали.

ЗПИФ «Арендный бизнес» управляющей компании «Современные фонды недвижимости»

Это первый фонд, который привлек мое внимание. Давайте начнем по-порядку. У фонда 1357 пайщиков на текущий момент, что значит, что он достаточно ликвиден. Фонд торгуется на Московской бирже, что тоже большой плюс – не придется лично идти в управляющую компанию и просить выпустить вам паи.

Вознаграждение управляющей компании сегодня в районе 2%, а также есть вознаграждение депозитарию в размере 0,4%, эти суммы снимаются сразу, с ваших активов.  Смотрим на динамику стоимости пая:

За последние три года фонд принес бы 27% прибыли. Отнимаем отсюда налог на доходы физических лиц, и получим порядка 23% чистой доходности за три года. 7,6% чистых годовых процентов. Нормально это или нет, решать вам. Но коэффициент Шарпа у фонда более чем неплохой, и находится стабильно на отметке свыше 1. Именно коэффициентом Шарпа измеряется надежность и стабильность инвестиций в тот или иной актив.

ЗПИФ ДОМ.РФ Управление активами

Второй достаточно приличный фонд. Количество пайщиков на уровне, и составляет свыше 230 человек. Тикер фонда на Московской бирже – RU000A0JXP78. Вознаграждение управляющей компании сегодня находится на уровне 1%, плюс есть награда депозитария в размере 0,2%.

Давайте посмотрим на динамику цены на паи:

В сравнении с первым фондом этот ЗПИФ очень сильно выигрывает, смотрите сами:

Фонд начал свою работу в марте 2017-го года. За это время стоимость пая поднялась с 1142 рублей, до 1528 рублей. Более 33% за все время. Округлим до 6 лет существования фонда, и получим цифру в районе 5,6% годовых.

Минимальные вложения в данный фонд находятся на уровне целых 3 миллионов рублей. Собственно, именно поэтому число пайщиков так невелико. Чистые активы фонда находятся на уровне 79 миллиардов рублей – это невероятное значение. Фонд действительно крут, что тут скажешь?

ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес»

В этом фонде мне немного не понравилось избитое название. Фондов с таким названием не меньше десяти. Но зато фонд Сбера – всего один такой. Как вы уже поняли, фондом руководит Сбербанк. Данный фонд – относительно свежий, создан он еще в ноябре 2020, открыт для инвесторов стал 14 декабря 2020 года.

На старте цена на пай составлял 300 000 рублей. Сегодня пай стоит уже 336 тысяч рублей, что более чем на 12% выше. Округлим до полутора лет существования фонда, и получим годовую доходность в 8%.

Вот график изменения стоимости пая:

Симпатично. А вот сравнение с первым фондом «Арендный бизнес»:

Первый вырос в цене побольше, но и волатильность у него повыше.

Кстати, о минимальных вложениях: на сегодня они составляют один миллион рублей.

ЗПИФ ВТБ-Капитал РД

Основной конкурент предыдущего фонда. Давайте сразу же сравним эти фонды:

Сравнение явно в пользу продукта от «Сбера». Но он сразу проиграет фонду от ВТБ в размере минимальных вложений: в ВТБ достаточно вложить лишь 300 000 рублей против 1 000 000 рублей у фонда от зеленого банка. Чистые активы у фонда от ВТБ более чем в три раза больше, и составляют примерно 7 миллиардов рублей.

Теперь о доходности. На старте фонда ВТБ, 14 января 2020 года, стоимость пая находилась на уровне 300 000 рублей. Сегодня пай стоит уже 326 тысяч. Кризис 2020 года фонд прошел очень и очень успешно. Доходность за два с половиной года – порядка 3,44%.

Несмотря на репутацию и размер фонда, я бы не стал обращать на него внимание. Слишком мала доходность, которая уж точно не покроет даже продуктовой инфляции.

ЗПИФ ПНК – Рентал Индустриальная недвижимость

Еще один интересный фонд, который привлек меня структурой своих активов. Он инвестирует в промышленную и производственную недвижимость – сдает цеха в аренду бизнесу, строит заводы, и в целом, это целая бизнес-империя. Чистые активы фонда на сегодня находятся на уровне 5 миллиардов рублей.

Давайте взглянем на график доходности:

Взрывная доходность в первый год сменилась плавным ростом стоимости пая. Я думаю, изначально фонд продавали с дисконтом к стоимости активов, потому что иначе такого огромного прыжка на старте можно было бы не ждать.

У фонда просто огромное количество пайщиков, свыше 12 тысяч человек из самых разных уголков России. Соответственно, фонд очень ликвиден, и уже только поэтому можно обратить на него внимание. Он торгуется на Московской бирже с тикером RU000A1013V9.

Проведем анализ с конкурентами:

Сравнение даже не с самыми лучшими конкурентами из нашего списка – явно не в пользу фонда ПНК Рентал. Годовая доходность данного фонда сегодня на уровне 5%, но в плюс к этому есть еще и дивиденды, выплата дохода от индустриальной недвижимости, которая приближает доходность фонда к 15%, что делает его одним из самых доходных из нашего топа.

Как считать доходность ЗПИФ недвижимости

В целом очень важный момент: доходность закрытых паевых фондов недвижимости состоит из двух компонент: выплаченный доход от аренды недвижимости, а также расчетной цены пая. С выплаченным доходном никаких сложностей нет, обычно он находится на уровне 1,5-3,5% за квартал (что соответствует годовой доходности в 6-14% только с дивидендов). А вот расчетная цена пая зависит не от спроса и предложения, а от мнения привлеченных независимых оценщиков. Потому тут возможна коллизия реальной цены на объекты и цены, которую определили оценщики. 

Если мы определим среднюю доходность нашего ТОПА – в размере 6% годовых, и прибавим сюда еще 6-14% с дивидендов, получим очень и очень привлекательную картинку годовой доходности, которая порой доходит до 20%.

Согласно исследованиям западных аналитиков, за последние 50 лет реальная доходность фондов недвижимости поверх инфляции была сопоставима с доходностью рынка акций. Но это западный рынок. У нас же, рынок недвижимости пока что определенно несет большую и намного более стабильную доходность, нежели отечественный фондовый рынок.

Положительную реальную доходность принесли все фонды из нашего топа, но вдруг это случайный результат? Ведь мы не знаем, какие фонды были закрыты навсегда.

Уже сейчас понятно, что даже с высокой диверсификацией фонда по объектам (как у ВТБ) идеальной доходности не добиться. Поэтому единственная реальная возможность стабилизировать инвестиции в ЗПИФ недвижимости – это покупать сразу много фондов. К примеру, весь наш топ, или же вовсе – широкий круг из 20-30 фондов. Но это миллионы рублей. Есть ли возможность дешевого входа в недвижимость?

Как заработать на недвижимости без денег

Я могу подсказать еще две формы коллективных инвестиций – ETF на REIT, это западные фонды недвижимости, и цена такого биржевого фонда может начинаться всего от 1 доллара. Этот вид инвестиций я в данных момент крайне не рекомендую. Все дело в страновых и валютных рисках. Мы можем увидеть курс доллара в 10 рублей, резко и внезапно, если Россия решит принудительно конвертировать долларовые депозиты, к примеру. Также есть риск полной блокировки западных ETF для россиян, и это вполне ощутимый риск. Стоит ли игра свеч? Я думаю, нет.

Есть вариант с созданием акционерного общества под фонд недвижимости, и покупкой соответствующих акций, цена которых будет коррелировать с ценой объектов в собственности, и также будут выплачиваться дивиденды. Пока что есть только одна такая площадка, которая реализует такие акции, вот она.

Порог входа здесь всего 100 000 рублей, а доходность в целом сопоставима с доходностью самых лучших закрытых паевых инвестиционных фондов, и составляет от 10% до 20% годовых.

Но все же, есть небольшой риск банкроства компании, и разрушения вторичного рынка этих акций, выпущенных под конкретный фонд недвижимости. Официальная лицензия ЦБ вселяет надежду, что этот риск не реализуется.

Фонды недвижимости на Московской бирже – стоит ли связываться?

До февраля этого года ETF на REIT выглядел куда солиднее и прибыльнее, чем фонды недвижимости на Московской бирже. Но вы сами видите, что происходит. Нужно искать российские активы для инвестиций.

В целом, фонды недвижимости на Московской бирже сегодня является очень консервативным инструментом инвестора. Обвала от данного рынка ожидать точно не стоит, поскольку вы сами понимаете, какие у нас темпы сдачи жилья. С сдачей в 90-х разница налицо, но до западного уровня еще очень и очень далеко. Поэтому спрос пока сильно превышает предложение. Где вы видели, чтобы квартиры в новостройках продавались застройщиками долго? Спрос есть, и его подстегивает программа льготной ипотеки.

В ближайшие десять лет замедления рынка недвижимости я бы не ждал. Кроме того, главным плюсом данного класса активов является то, что в любой кризис цена на недвижимость подскакивает, ведь люди боятся инфляции, и стараются пристроить свои деньги в дело как можно скорее, чтобы деньги не погорели.

В какой-то степени, ЗПИФ недвижимости можно назвать даже защитным активом, во всяком случае, на нашем рынке. Про западные фонды так не скажешь – там психология другая, и в кризис люди ужимают траты по максимуму, и переходят к сбережениям. А у нас – бегут скорее покупать машины и квартиры, пока не подорожало.

Я был бы не прочь выделить часть портфеля на данные фонды. Как и облигации, это консервативный и во-многом антикризисный инструмент. Недвижимость никуда не исчезнет, она всегда продавалась, всегда покупалась, и всегда сдавалась. В наступление коммунизма в отдельно взятой стране я не верю.

Вот самые главные плюсы закрытых паевых фондов недвижимости на Московской бирже:

• Выполняют роль защитного актива, растут в кризис
• В этом году показали великолепную динамику
• Динамика не коррелирует с индексом Мосбиржи, что является большим плюсом
• Все фонды инвестируют только в российскую недвижимость, и работают на российской инфраструктуре, защищены от санкций более чем полностью