Что такое REIT на бирже?

Что такое REIT на бирже? Если кратко – то это ваш шанс инвестиций в недвижимость даже без миллионов рублей. Сегодня я расскажу о том, что это такое, и как вложиться в такой фонд. 

Что такое REIT и как в них вкладывать, и зачем вообще они нужны?

Вариантов вложений в недвижимость на самом деле, масса. К примеру, можно скупать квартиры или коммерческую недвижимость, чтобы сдавать их в аренду. Или можно покупать на стадии строительства, чтобы позже продать дорого.

Но это требует немало денег, времени и сил. К тому же, чтобы найти выгодный объект – нужна правильная оценка и знания.

Для того, чтобы избежать трудностей, есть особый вариант инвестирования в недвижимость, который доступен каждому человеку – инвестиционные фонды недвижимости REIT.

Помимо REIT, каждому доступен наш курс по активному заработку на бирже. Торгуя с консервативным риском, вы получите доходность в разы выше, чем на любой недвижимости. Вот ссылка.

Что такое REIT на бирже?

REIT – это фонд, который инвестирует деньги вкладчиков в недвижимость и получает от недвижимости доход. По законам, принятым в Штатах, такие фонды должны вкладывать в недвижимость не меньше двух третей от активов фонда, а доход от аренды должен не менее чем на две трети направляться вкладчикам фонда.

Сами ценные бумаги такого фонда торгуются на биржах свободно, как и любые другие акции.

Есть два основных типа фондов недвижимости: долевые, которые собирают арендный платеж, и ипотечные, которые фактически инвестируют в ипотечные кредиты.

Как инвестируют REIT?

Фонд может инвестировать в самые разные направления: это и офисы, и гостиницы, и обычное жилье для сдачи в аренду, и больницы, и здания торговых центров или дата-центров. Также, REIT иногда занимаются вложениями в ипотечные ценные бумаги, покупая их у банков.

Большинство доходной части таких фондов – это платежи за аренду недвижимости, что дает возможность хорошего и стабильного денежного потока. Кроме того, выручка таких фондов никак не зависит от инфляции, ведь в случае роста цен, цены как самой недвижимости, так и ее аренды – растут.

Акции REIT намного более ликвидны, чем обычная «настоящая» недвижимость, продать их можно очень быстро. К тому же, REIT являются долларовыми активами и позволяют получать доход в более твердой, нежели рубль, валюте. А если боитесь вкладывать в долларах – есть российский аналог, ПИФы недвижимости.

Есть и минусы. REIT подвержены, как и любые ценные бумаги, рыночным рискам, и динамика цен и дивиденды будут сильно зависеть от ситуации с недвижимостью, уровня процентных ставок и текущего экономического цикла.

Как REIT платят дивиденды?

По законам США, каждый REIT обязан каждый год платить своим акционерам не меньше 90% от дохода в виде дивиденда. Это освобождает сам фонд от уплаты всех налогов в США (имею ввиду федеральные). Потому REIT часто являются налоговыми убежищами.

В США при Трампе популярность REIT немного упала, из-за снижения корпоративного налога до 21%.  Это тут же ударило по фондам, ведь одним из ключевых факторов притока инвесторов было желание найти доходность, не облагаемую федеральными налогами (REIT их не платят, а значит – могут платить инвесторам больше).

Как правило, дивиденды в REIT начинаются от 2% годовых и могут доходить до 10-12%. Но все же, чем выше доходность REIT, тем ниже его оценивает рынок, и тем выше общие риски. С другой стороны, 2% в долларах – это не тот процент, ради которого стоит рисковать хранить деньги в долларовых активах. Я бы предпочел российские ПИФы недвижимости в любом случае.

Налоги и REIT

Теперь по поводу налогообложения. Инвесторы из РФ платят налоги по фондам недвижимости точно также, как и с торговли американскими акциями: от прибыли с дивидендов и разницы с покупки и продажи бумаг. С дивидендов брокер автоматически будет удерживать налог в 30%, а НФДЛ будет удержан также брокером, и тоже автоматически.

Выбор REIT для инвестирования

Новичку стоит выбирать крупные REIT с капитализацией не меньше 20 миллиардов долларов. Также важна и локализация фонда.

Чем больше стран, в которых присутствует фонд, тем лучше. Стоит предпочесть глобальные компании тем, которые фокусируются на одной определенной стране. Простой пример здесь – представьте себе фонд недвижимости, который инвестировал бы только в недвижимость Мариуполя. Что было бы с ним сегодня?

Диверсификация важна, и поэтому лучше потерять полпроцента доходности, чем потерять при плохом варианте развития событий все вложения. Хорошая поговорка здесь – «раз в год и палка стреляет».

Доходность REIT

Мы решили заморочиться, и построить график сразу всех фондов REIT на бирже, со всей планеты, начиная с 1994 года, за 28 лет. Вышло так, что средняя годовая доходность среднего фонда недвижимости на сегодня составляет порядка 8,48% годовых. Вот картинка доходности:

В этом году провал не хуже, чем был в 2008-м. Да, в полной мере REIT защитным активом не являются. Но они являются защищенным активом. В момент, когда кругом вся экономика развалится – недвижимость по-прежнему останется в цене и будет пользоваться спросом. Ведь людям нужно где-то жить и работать.

Как купить REIT и на что обращать внимание?

На планете есть сотни доступных фондов недвижимости, из них порядка 300 торгуется на биржах США. Всего в США около 60% от всех REIT по всей планете. При этом, акции могут купить на любую доступную сумму.

REIT на бирже – это отдельная публичная компания. Перед покупкой акции стоило бы оценить ее фундаментально: посмотреть на стабильность выручки, прибыли, капитализации. Также нужно изучить отчетность, мультипликаторы и обязательно посмотреть, много ли у компании долгов – а то вдруг она зомби (хотя в сфере REIT такое и редкость).  

Стоит обязательно оценить показатель FFO – это чистая прибыль плюс амортизация собственности, из этого показателя складывается доходность всех проданных объектов недвижимости.

Также есть модификация AFFO, которая ко всему прочему учитывает расходы фонда. Это главные показатели REIT. Лучше всего сравнивать фонды именно по этим показателям.

Также возможна покупка фондов ETF, которые инвестируют в множество разных REIT, таких как VNQ или VNQI. Оба этих ETF создал и обслуживает инвестиционный фонд Vanguard.

Какие REIT стоит покупать?

Если говорить об инвестициях в РФ, то вам доступны фонды недвижимости в рублях, о которых вы можете прочитать в этой статье. Для инвестиций за рубежом, вам может пригодиться иностранный счет у зарубежного брокера, такого как казахстанский Фридом Финанс.

Некоторые REIT можно было раньше купить на бирже СПБ, но сейчас они недоступны к покупке из-за предписания ЦБ РФ.

Крупнейшие REIT планеты

Давайте рассмотрим самые крупные фонды недвижимости планеты. Это поможет примерно понять на живых примерах, как работают и зарабатывают REIT.

Realty Income 

Это фонд недвижимости, который инвестирует в торговую недвижимость, в основном в США и на британских островах. У него есть гипермаркеты, финтес-центры, кинотеатры, аптеки, магазины. В общем в собственности у фонда почти 7 тысяч объектов. Выплачивает дивиденды каждый месяц!

Equinix 

REIT на бирже, который строит дата-центры. IT-компании размещают в них свои сервера, и платят компании копеечку. У фирмы больше 300 различных дата-центров во всем мире. А в клиентах у них ходят даже такие гиганты как Amazon и Google.

Simon Property

Самый крупный владелец и оператор торговых центров США. Владеет также сетью бутиков, ресторанов, центрами развлечений, и бизнес-центрами в Азии, Америке и Европе. Глобальный фонд

Kimco Realty

Платит дивиденды каждый квартал. 400 крупных торговых объектов в собственности, частично – долями.

Macerich 

Фонд недвижимости для торговли. У него 52 объекта недвижимости, и все это – крупные торговые центры США. Диверсификации тут, конечно, маловато, но фонд интересен тем, что это один из крупнейших игроков на рынке недвижимости США.

Инвестиции в REIT – выводы

Итак, теперь вы знаете чуточку больше об инвестициях в REIT на бирже. Как мы с вами разобрали, это очень привлекательный для консервативных инвесторов актив. Сложно себе представить, что может случиться с сотней объектов по всему миру одновременно. Если во всех странах в момент не наступит коммунизм, то ничего с вложениями в такой фонд не приключится. Будут спокойно капать дивиденды, каждый месяц или каждый квартал.

Есть минус – он в том, что сегодня для инвестиций в зарубежные фонды REIT вам нужен иностранный брокерский счет. Но также есть вариант инвестировать в наши, российские фонды недвижимости. Доходность от арендных платежей у них даже больше, чем у зарубежных. По фондам индустриальной недвижимости доходит порой до 20% в год.

Если вы ищете консервативные способы инвестиций – фонды REIT точно для вас!