Инвестиции в доходную недвижимость – надежны как автомат Калашникова. Да, сегодня много говорят о перегретости рынка из-за льготной ипотеки, и коррекция действительно вероятна. Но в долгосрочном плане, недвижимость в любом случае продолжит расти в цене. И конечно, в нее всегда можно будет инвестировать.

Инвестиции в доходную недвижимость – способы

Все способы и стратегии инвестиций в недвижимость мы бы разделили на два вида – биржевые и физические.

Биржевые мы уже рассматривали. Это инвестиции в российские паевые фонды недвижимости, если речь об инвестициях в рублях, и инвестиции в зарубежные REIT, если говорить про инвестиции в долларах.

В долларах можно зарабатывать и на активной торговле на бирже. Обучившись к примеру, торговать на акциях Мосбиржи - можно вести консервативный трейдинг с жестким контролем рисков, и плавно получать доход. Первый шаг можно сделать тут.

Давайте сегодня рассмотрим «физические» инвестиции в доходную недвижимость . Тут вам придется не просто «стричь капусту», но еще и как следует поработать. Но доход в любом случае будет практически пассивным!

Купить и сдавать

Суть способа состоит в том, чтобы купить квартиру, а затем сдавать ее в аренду.

Самая выгодная история здесь – это когда вы покупаете квартиру в ипотеку, и сдаете ее. Главное – просчитать все так, чтбы ежемесячный платеж от арендаторов перекрывал платежи по кредиту с лихвой, вместе с коммуналкой и амортизацией.

В этом случае, недвижимость вам обходится в цену первоначального взноса, и со временем она сама себя окупает.

Вариант похуже – это купить квартиру самому, и сдавать, свою. Но многие эксперты склоняются, что выгоднее в таком случае деньги вложить в те же государственные облигации – и прибыли будет больше, и проблем меньше.

Пример доходности стратегии. Давайте посмотрим, как покажет себя данная стратегия на горизонте трех лет. А для расчетов будем использовать цифры начала 2023-го года. 

К примеру, мы берем студию с отделкой в Подмосковье, а именно в Домодедово, за 5 миллионов рублей. Берем квартиру на этапе строительства, за полгода до сдачи. Когда квартира будет достроена, она еще вырастет в цене, и ее можно будет сдавать.

После чего мы еще ждем сдачи дома, и тратим полмиллиона рублей на ремонт и мебель.

Если мы сдаем на долгий срок или в суб-аренду, то наш ежемесячный доход составит 25000 рублей.

Получается, что за три года работы объекта на аренде, а точнее, три года за минусом времени ремонта, мы бы получили 675 000 рублей, или 13,5% доходности, что составляет 4,5% годовых. А если отнять отсюда коммунальные платежи и налоги – останутся сущие копейки в процентах. Если сюда прибавить еще стоимость ремонта, то получится, что наша квартира окупит себя лишь через 24 (!) года.

Конечно, можно еще рассчитать вариант посуточной аренды. Это выгоднее раза эдак в четыре. Но тогда это будет уже не пассивный доход, а полноценная пахота, каждодневная головная боль.

Минусы способа «Купить и сдавать»

Вот главные:

1. Квартиру можно не сдать и за полгода. Увы. Все это время вы будете терять деньги. А если у вас нет денег на ежемесячный платеж по ипотеке (если вы взяли квартиру в ипотеку) – что тогда?
2. Стоимость аренды может быть разной
3. Нужны деньги на ремонт
4. Главная сложность – форс мажоры. Если арендаторы спалят квартиру, будет очень плохо. А страховка дорогая, и съест много прибыли.

Некоторые покупают большую квартиру и делят ее сразу на несколько студий для сдачи. Это мощно повышает доходность – так можно получить уже не 5% в год, а 7% или даже 8% годовых. Но тут проблема в том, что это перепланировка квартиры – и вам ее просто так не согласуют. Да что там говорить – скорее всего, вообще никак не согласуют.

Данная система сильно зависит от ликвидности аренды. То есть, спроса на вашу квартиру. Нужно помнить, что если вы сдаете на длительный срок, то скорее всего сдаете семейным парам. А им нужна инфраструктура рядом с домом – кружки, какой-то семейный отдых, конечно, школы. В новых районах часто этого нет.

Еще один минус в том, что в новом районе и в целом в новостройке сразу все соседи в первые годы будут делать ремонты. Это вероятно приведет вас к тому, что от вас будут сбегать арендаторы – в поисках тишины и покоя. Это тоже интересный нюанс.

Хотите больший доход – будет очень трудно 

Допустим, вы решили поднять доходность объекта в три раза на посуточной аренде. В этом случае вам придется пахать как следует:

1. Размещение объявлений, показы квартир – время.
2. Обеспечение квартиры всем нужным, от интернета до посуды – деньги
3. Тщательная уборка после каждого отъезда гостей – время или деньги, будет зависеть от того, делаете ли вы уборку сами или приглашаете клинеров.

Данная система – скорее на перспективу. И подойдет она больше людям постарше, от 30, зрелым, у которых нет проблем – где жить, и на что прожить.

В этом случае вы сможете взять ипотеку, и попробовать себя в этом способе заработка на недвижимости. Но даже когда квартира себя окупит, вы должны помнить о том, что один только арендный платеж не перекроет все ваши желания, и это в любом случае будет лишь дополнительный заработок, но никак не основной.

Еще подойдет данная стратегия для того, чтобы обеспечить детям наследство и получать бонус до того, как они вырастут и въедут в новую квартиру.

Доходная недвижимость и купи-продай

Итак, инвестиции в доходную недвижимость , способ второй. Смысл системы вот в чем: купить дешево, а продать дорого. Покупаем на этапе строительства, и продаем позже. Нюансов конечно полно.

Главное – точно понимать, кому нужна ваша квартира. Кто люди, которые будут покупать, что им нужно. Чем точнее вы попадаете в ЦА, тем быстрее вы продадите объект.

К примеру, цену недвижимости в Москве сильно повышает факт нахождения рядом станции метро. И такие нюансы есть в любом городе.

Второй момент – в выборе правильного момента продажи. Дело в том, что продавать сразу после получения ключей стратегически невыгодно. Подумайте сами – ведь помимо вас, есть и другие инвесторы, кто купил квартиру в том же доме. И логично, что если все одновременно начинают продавать, то цена падает, а конкуренция – растет. Это же рынок!

В целом, система неплохая, но рассчитана скорее на эксперта в сфере недвижимости. Ведь купить никчемный объект и застрять в нем на годы – раз плюнуть. Рассмотрим плюсы и минусы данной системы:

Плюсы

1. Быстрые сделки, максимум до года (при условии правильного выбора объекта).
2. Можно быстро наращивать капитал, выводя тело депозита сразу после сделки, и вкладывая по-новой.

Недостатки

1. Большие риски того, что вы купите ненужный никому объект и застрянете в нем.
2. Большой налог (помним о том, что при продаже жилья, которое находилось в собственности меньше трех лет, нужно платить налог в 13%). Это была мера борьбы государства с перекупами, которые изрядно разогнали рынок в нулевые годы. В нулевых темпы роста цен на жилье были иногда такие, что сегодня покупаешь квартиру, а завтра можешь продать на 20-30% дороже.

Упаковка недвижимости

Смысл этой системы инвестиций в доходную недвижимость – купить убитую халупу, довести ее до идеального состояния, и продать. Фактически, то же самое, что и предыдущее, доходность тоже аналогична.

Субаренда

Инвестиции в доходную недвижимость, лучший способ для новичков. В этом случае, вы ищете квартиры на долгий срок, в аренду. Затем составляете договор субаренды с собственником, и сдаете посуточно. Разница и будет вашим доходном. Так сдается в основном жилая недвижимость и апартаменты, иногда – коммерческие помещения (скажем, залы для мероприятий). 

Плюсы и минусы стратегии. Плюс всего один – вам не нужен капитал. То есть, вообще никакой. Вам достаточно регистрации самозанятности, и денег на пару месяцев аренды недвижимости.

А вот и минусы: 

1. Нужен анализ объекта и спроса на него
2. Если вы в крупном городе, все объекты должны быть в одном районе, иначе вы просто не сможете быть в двух концах города одновременно.
3. Многозадачность, ведь на одном объекте много не заработать, а на нескольких вы будете в постоянном напряжении.
4. Есть риск потерять все деньги сразу на старте, если не получится.
5. Это работа, а не пассивный доход. Но и доходность впечатляет, и составляет не менее 100% в месяц.

Инвестиции в доходную недвижимость – выводы

Итак, теперь вы знаете чуть больше об инвестициях в доходную недвижимость.

Первые три способа, безусловно, по всем фронтам проигрывают биржевым способам заработка на недвижимости. Просто купив закрытый паевой фонд индустриальной недвижимости на Мосбирже, вы можете получать 20-25% в год, вместо 5-10%, как в первых трех описанных нами способах.

Но зато последний способ в виде заработка на субаренде бьет все рекорды по доходности – 100% сложно получить в год, не то что в месяц. Но это превращает пассивный заработок на недвижимости в активную пахоту, и, если у вас есть основная работа, вам будет невероятно сложно ее совмещать с этим заработком. Готовы ли вы к этому?